ST云城（600239）ST 原因解读

云南城投置业股份有限公司（证券简称ST云城，代码600239.SH）成立于1997年4月21日，注册资本160,568.69万元，注册地址为云南省昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋，法定代表人、董事长为崔铠，董事会秘书为肖伦，员工人数约1215人（2025年报口径）。控股股东为云南省康旅控股集团有限公司（持股39.05%），实际控制人为云南省人民政府国有资产监督管理委员会（间接持股约40.97%）。公司原以房地产开发为主业，经历多轮重大资产出售后，主业已切换为物业服务、商业运营及酒店运营管理的轻资产运营模式，原房地产开发经营已基本出清。2026年上半年，物业服务完成控股股东体系内相关物业业务整合，签约面积净增加162.17万平方米，截至2026年6月30日累计签约面积1,243.43万平方米；商业管理以存量激活加体验赋能为主线；存量地产方面海南龙腾湾等项目降价促销去化并计提存货跌价准备。

公司已带帽（ST，其他风险警示）：因2023—2025年连续三个会计年度扣非前后净利润孰低者均为负值，且信永中和对2025年年报出具「与持续经营相关的重大不确定性」段的无保留意见，触及《上交所股票上市规则》第9.8.1条第（六）项，2026年4月29日停牌1天，4月30日起实施其他风险警示，简称变更为「ST云城」，涨跌幅5%。公司自2019年起归母净利润连续亏损，至今已连续六年亏损。2026年上半年归母净利润6813.74万元（非经常性损益驱动）实现账面扭亏，扣非净利润-8379.00万元，亏损同比扩大。

报告指出，公司触及的是其他风险警示（ST）：连续3个会计年度扣非前后净利润孰低均为负，加上2025年报审计报告提示持续经营重大不确定性，反转需同时打破两点，一是2026年度净利润（孰低口径）扭亏或亏损情形被阻断，二是2026年报审计不再出现持续经营重大不确定性段落，后者的关键在于19.6亿元国寿债务展期能否落地。已发生的事实包括：两批重大资产重组累计回笼约52.02亿元；中建穗丰处置回款3.29亿元、收益约1.25亿元；七彩公司退出对价2.93亿元推进中；控股股东持股冻结全部解除；控股股东提供25亿元借款额度并进行二级市场增持；物业、商管、酒店轻资产模式成型，集团物业资产整合注入；2026H1归母净利扭亏、归母净资产回升至11.01亿元。待突破的关键包括：2026年度扣非/归母孰低净利润转正（H1归母+6814万，但扣非-8379万且存货继续计提减值）；审计报告不再提示持续经营重大不确定性（19.6亿元国寿债务已到期未履行，须与国寿达成展期/重组安排，或引入康旅集团资金置换该债务）；经营现金流稳定（H1经营现金流+6085万元但同比大降）。报告列出的关键时间节点为2026年下半年国寿19.6亿元债务展期/重组谈判结果、2026年12月31日全年净利润与债务化解的会计确认截止线、2027年4月2026年年报及审计意见披露、2027年5月28日前康旅集团增持计划到期。报告同时列出有利因素、不利因素，并作出综合判断。